人民币汇率对房价的影响
根据3月16日的《21世纪经济报道》，人行上海分行统计，境外汇入的购房款的本外币融资中，2004年前5个月的外资占比为16.8％，相比2003年的9.6%上升了几乎一倍。而外资主要投资于200万－500万元一套的高档楼盘。由此可见外资对于上海乃至全国房价已经产生了较大的影响。外资为何要如此踊跃的投资于中国的房地产，这种投资行为对于未来的房地产价格又会产生何等的影响呢。
要说明这个问题，首先要建立一个观念，就是国内以人民币计价商品的购买方不仅仅是境内主体，在目前的状态下，外资的购买力量将直接影响国内商品的价格。在不存在管制（如某类商品限制外资购买）的情况下，国内商品的价格是根据全世界对该商品的需求和中国所能提供的供给确定的，而不是仅仅根据境内的需求决定。目前的房产基本上就属于这样一种商品。
以上海的房价为例，在上述前提下，我们假设在外资不参与的情况下，上海的平均房价为4800元（纯粹为方便计算，以下称为价格A）。这一房价主要是根据租金回报水平和当地人均工资水平确定的一个大致合理的价格。但是对于外资而言，过去两年，人民币随美元贬值了40%左右，这个以人民币计价的房价也随之贬值了同等幅度，而外资实际能接受的房价则相当于4800/0.6，即8000元（以下称为价格B）。在这种情况下，外资当然蜂拥而来投资于这些价格打了六折的房产，并把房价抬高到8000或接近8000的水平，这个价格就是目前上海的实际平均房价（以下称为价格C）。价格C对于还按照4800元房价水平挣工资的普通老百姓来讲当然是完全无法接受的，但这种上升趋势却不以老百姓的意志为转移。
因此不考虑投机造成的泡沫，价格C是内资和外资的购买力量共同作用的结果，其应当位于价格A和价格B之间，但更接近于价格B。而且如果美元保持长期贬值的趋势，人民币汇率又作不调整的话，价格B还可能进一步上升，从而带动价格C的上升。
当然有人可能会说外资来买就让他买去，我们死活不买房，只租房住，这样外资买了房也出不了手，而租金又不足以支撑买房的贷款，这样他们迟早会知难而退，到时候房价就回落了。但前面说了，房价的上涨不单纯是由于投机，而很大程度上是由于人民币汇率被扭曲造成的；根据我们前面的第一个假设，房价是根据全世界的需求和中国所能提供的供给确定的，对外资来说，房产的价格对于其价值并不存在高估的情况。外资的收益最终会通过人民币汇率被校正来实现，因为这样一个扭曲的价格（汇率）是无法长期维持的，市场自有其自身的力量。人民币汇率被校正可以通过升值或者通货膨胀（变相贬值）来实现。从目前政府的态度来看，似乎更倾向于利用通货膨胀的方式（当然幅度要在政府能够控制的范围内）。外资一方面已经看到了中国将进入这样一个通货膨胀周期，另一方面外资本身不断进入也会迫使央行发行更多的人民币来结汇，从而加速这一趋势，那么最终的结果可能是中国进入一个相对较快的通货膨胀周期，同时政府还可以通过小幅度的人民币升值来使人民币汇率的低估被校正。在通货膨胀的状态下，房产是最有效的保值工具之一。当五年后，物价上涨了30%乃至50%的时候，房价又会达到多少。而到时候外资可以从容地把房产套现，由于人民币的升值，他们的退出还是可以保证赚钱的，只不过老百姓的存款已经变成废纸了。这一点，只要想想八十年代、九十年代和现在的万元户的区别就知道了。
前面说过，房价之所以出现这样的“泡沫”是由于人民币汇率的扭曲造成的，而外资不过是发现和利用了这一扭曲，按照房产这一商品的“实际价值”进行投资，因而几乎是不会赔钱的。对于我们老百姓来说，因为不可能融到外汇进行这一交易，因此只能被动承担这种扭曲的后果。是否买房在我看来，首先不是投资或者投机的问题，而是保值的问题。虽然政府调高了房贷首付比例和利息，也只能压制国内买房者的需求，而影响不了外资购买者的融资能力，所以只要房价还不能完全体现人民币汇率的扭曲程度，房价也就很难下跌，外资购买者也不会停手。
事实上外资购买者也不单单是投资于房产，只不过房产是比较好的投资工具之一，而又与老百姓的生活息息相关，所以特别引人注目罢了。所有以人民币计价的又方便投资的资产，包括土地、矿山、乃至上市公司法人股都正在成为外资追逐的目标。
由于前面说的，人民币可能进入一个较快的通货膨胀周期，从投资的角度来讲，人民币本身并非较好的投资工具。把外汇兑换为人民币等待升值的人可能发现升值所得还赶不上通货膨胀造成的损失。目前首先应当投资的是以人民币计价的资产，比如前面说过的土地、矿山、法人股。这些资产由于尚未像房产一样经历过一次炒作，如果购买的价格合适，其升值的空间也比房产要大不少。但购买这些资产都需要相当的资金能力、研究能力和关系，不是普通老百姓可以参与的。房产也可以作为投资保值的对象，但部分地区经过大幅炒作，其价格的合理性值得怀疑。以上海目前的房价，我是不会参与的，买不起，也不敢买。不过不久前传来报道说Morgan Stanley购买了北京富力城的双子座写字楼，这恐怕从侧面说明对外资来说，北京的部分房产仍然具有投资价值。
我并不是学经济学的，所有的经济学知识加起来也就是曼昆的半本《经济学原理》，所以上面的分析更多的是利用逻辑推理。这篇东西也只能算是抛砖，欢迎有兴趣的都来拍砖，只可惜这里捡的砖头没办法拿来自己盖房。
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